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最佳娱乐场注册|“新恒大”勇夺利润王 持续降负债

时间:2020-01-10 16:49:01 点击:3836
今年年初,许家印提出“新恒大”构想,表示将坚持“三低一高”的发展模式和“规模+效益型”的经营模式,其核心就是扩利润、降负债。如今看来,“新恒大”战略似乎已初见成效。2018年上半年,中国恒大实现营业收入3003.5亿元,同比增长59.8%,位列内房企第一;净利润530.3亿元,同比增长129.3%,勇夺内房企“利润王”。恒大上半年营业额高达3003.5亿元,几乎是其余4家房企营业额的总和,成为利润

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“新恒大”首份成绩单出炉。

8月28日,中国恒大(3333.hk)披露半年度报告。数据显示,恒大上半年实现税后净利润530.3亿元,同比增长129.3%;核心净利润550.1亿元,同比增长101.5%,摘得内地房企“利润王”桂冠。

与此同时,恒大截至2018年6月31日的净负债率为127.3%,较去年底的184%下降56.4个百分点。

今年年初,许家印提出“新恒大”构想,表示将坚持“三低一高”的发展模式和“规模+效益型”的经营模式,其核心就是扩利润、降负债。如今看来,“新恒大”战略似乎已初见成效。

净利润500亿勇夺利润王

“跌出前几,不重要,效率才是最主要的。没关系,只要利润多。”

中国恒大2017年业绩发布会现场,许家印一边阐述他的“新恒大”蓝图,一边告诉在场媒体:一味追求规模的恒大已经过去了,对今后的恒大来说,利润的重要性高于规模。

事实证明,许老板言出必行。

2018年上半年,中国恒大实现营业收入3003.5亿元,同比增长59.8%,位列内房企第一;净利润530.3亿元,同比增长129.3%,勇夺内房企“利润王”。此外,恒大净利润与核心净利润均创下房地产行业有史以来最高纪录。

恒大总裁夏海钧表示,恒大超前的土地储备战略、独特的标准化运营模式、产品附加值提升以及提前还清永续债,是盈利能力持续提升的主要原因。

而半年报数据显示,恒大强劲的利润增长主要来源于其营收的增长。

熟悉房地产行业的人都清楚,房企销售几乎都采用预售制,先交钱、后交楼。交钱后只能确认为预收账款,交楼后才能确认为营业收入。因此,房产的销售与收入确认之间存在时间差,恒大前期庞大的销售规模为今天的高额利润打下了坚实基础。

恒大上半年营业额高达3003.5亿元,几乎是其余4家房企营业额的总和,成为利润王也是顺理成章。

当然,净利润的高增长也不仅仅来自营收增长,毛利率上升和期间费用下降都作出了贡献。

数据显示,公司上半年毛利率为36.2%,上升了0.4个百分点;其期间费用(销售及分销成本、行政开支、财务成本)占营收的比重由去年底的12%下降至当前的7.37%,使净利润率由12.3%上升至17.7%,释放了160亿元的净利润。

挥别“规模至上时代”

增效降费的背后,是恒大放缓了规模扩张的步伐。

一方面,上半年恒大实现合同销售金额3041.8亿元,同比增长24.62%,创下近年来最低增幅;另一方面,恒大上半年新增土地储备3086万平方米,同比下降54%;拿地金额446亿元,同比下降约67%,拿地规模明显收缩。

在房地产行业的“黄金十年”,房企的制胜法则是“人有多大胆,地有多大产”,敢于拿地扩规模的企业往往能够脱颖而出,而恒大是其中的佼佼者。

2017年,“白银时代”来临,金融去杠杆大潮也席卷而来,多家房企开始或主动或被动的抛弃“规模至上”路线。

第一梯队中,恒大高举“规模+效益”大旗;万科更是拒绝以房地产商自居,自称“城乡建设与生活服务商”。对规模存在执念的或许只有碧桂园。然而上半年多起事故将碧桂园推向风口浪尖,“宇宙第一房企”终于意识到规模至上的时代一去不复返,在半年报中改口要控制发展速度。

不过,抛弃“规模至上”路线不代表放弃规模。对于房企来说,土地储备和现金储备就像粮草之于士兵,握有充足的土地和现金,房企的规模小不到哪儿去。

在转型开始的2017年,中国恒大一方面通过引入战投、发行低息偿债等方式囤积资金;另一方面通过并购、招拍挂等方式拿下1.26亿平方米的土地储备,平均楼面地价仅1889元/平米。

截止今年6月30日,中国恒大共有土地储备3.05亿平方米,现金储备2579亿元,可谓粮草充足。在“房住不炒”、房地产调控持续深化的背景下,充足的“粮草”或许能让恒大在追求效益的同时,保证规模仍在第一梯队。

挥别“规模至上时代”,中国恒大的新增规模收缩,但存量规模似乎还是小不了。

降负债剑指估值

对房企来说,规模的收缩意味着负债的降低。

2017年之前,恒大采用“高负债、高杠杆、高周转、低成本”的“三高一低”发展模式,大举扩张。

2013年,为了从三四线城市向一二线城市扩张,许家印决定发行永续债。所谓永续债,就是永远存在的债权,被称为“债券中的股票”。这一债券优点是期限长,缺点是每隔一段时间利率就会上调,存续时间越长,财务成本越高。2016年,恒大1000多亿永续债产生的利息吃掉了其超过100亿的利润。

因此,受永续债影响,恒大在其销售金额和营收年年暴涨的情况下,股价一直在四、五元上下徘徊。

2017年,中国恒大宣布转型,声称要实施发展战略由“规模型”向“规模+效益型”转变,发展模式由“三高一低”向“低负债、低杠杆、低成本、高周转”的“三低一高”转变,其核心就是降低负债率。

这一年,恒大引入1300亿战略投资,赎回1129亿元永续债,同时发行了低息长债优化负债结构。年底,其净负债率由上年的432%下降至184%,被永续债压制的净利润也得到释放,同比猛增110.30%。

今年上半年,中国恒大的负债率进一步下降56.4个百分点,加上依旧强势的利润水平,包括花旗、星展、瑞信在内的国际投行纷纷上调恒大目标价,最高至40.8港元。

截至8月28日,中国恒大收盘价为29.15元,较2016年末上涨了5倍以上。尽管如此,其当前动态市盈率仅 5.35倍,远低于万科、碧桂园的13.62倍和7.38倍。恒大对其当前股价也不甚满意,频频回购股票,今年已累计回购1.6亿股,耗资33.7亿港元。

年初,许家印已经定下目标,2020年将负债率降到行业平均水平。届时,中国恒大或许能获得满意的市盈率倍数。